La diversité des statuts des entreprises de réassurance francaises et leurs évolutions récentes peuvent rendre utile une analyse des structures juridiques et financières de celles-ci, en particulier aprés les differents mouvements de recomposition qui sont intervenus dans le paysage de la réassurance professionnelle francaise au cours de dix dérnieres années.

L′analyse mérite d′etre fait tant sur le plan juridique que financier.

Aux termes de l′article L310-6 du code des assurances, celles-ci doivent avoir la forme d′une société anonyme, d′une sociéte d′assurance mutuelle ou d′une sociéte en commandite par action.

De fait, les sociétes francaises de réassurance sont presque toujours des sociétés anonymes – à l′exception de la Mutuelle Centrale de Réassurance, qui est une société mutuelle d′assurances.

Autres statut possible, dans la mesure ou l′entreprise dépend d′un autre groupe, celui de succursale :
C′est le cas de la Compagnie Transcontinentale de Réassurance depuis 2000, Celle-ci devenait succursale de sa maison mére, la société canadienne Fairfax, dans le cadre de la gestion du passé.

Enfin, on notera que certaines société d′assurances avaient, par le passé, préféré ne pas extérioriser dans une entité juridique spécifique leur activité de réassurance professionnelle : c′était le cas des Mutuelles du Mans en 1999.

Dans ce cas, l′activité de réassurance professionnelle n′est pas le fait d′une personne morale autonome.

La situation financiére et la présentations des comptes d′entreprises de réassurance profesionnelle francaises different ainsi sensiblement d′une entreprise à l′autre.

On trouve tout d′abords des sociétés autonomes, integrant éventuellement en consolidation d′autres structures.

C′est par exemple le cas de SCOR.

D′autres sociétés peuvent etre integrés au sein d′un groupe de réassurance, elles ne sont pas des sociétes de tete et apparaissent dans les comptes cosolidés de l′entreprise principale du groupe : c′est par exemple le cas de SAFR au sein du Grouppe Partner RE depuis 1999 ou de Corifance au sein du Groupe Terranova.

Les sociétés peuvent aussi etre adossées à des groupes d′assurances qui integrent en consolidation, ces sociétés de réassurance pouvant elles-memes intégrer d′autres entreprises de réassurance : c′est le cas d′AXA Re ou de Sorema depuis 1999.

Enfin, certaines entités n′existent pas en tant que sociétés juridiquement – donc, financiérement- autonomes, mais uniquement en tant qu′établissement d′une autre société : c′est le cas de la CTR, du fait de son changement de statut juridique, ou de l′activité de réassurance des Mutuelles du Mans depuis 1999.

Dans ce cas, les comptes ne sont pas autonomes par rapport à ceux de la société dont dépend l′activité de réassurance professionelle.

La diversité des situations de leur caractére evolutif au cours du temps témoignent de la variété des stratégies en matiére, qui peuvent sensiblement varier selon les choix d′un développement autonome, de l′adossement à un tiers partenaire, de la recherche de synergies ou d′une plus grande clarté des comptes de réassurance.

- Pantoufles, fauteuil, télé ? Mais non !  Terminée, la retraite de grand-papa !

Le nouveau retraité surfe sur le web, joue au golf, sillonne les mers sur luxueux paquebots, arpente les hauts plateaux du Népal avec un sac sur le dos..

A-t-on assez décrit le sort eniable de ces retraités en pleine forme dont le patrimoine et le pouvoir d’achat surpassent ceux de bien des actifs ? Qui se sont enrechis pendant les « Trente Glorieuses » et bénéficient de pensions de retraite proches de leurs revenus d’activité.

Ca ne va pas durer.

Quand le gateau diminue et que le nombre de convives augmente, la part de chacun s’amenuise.

Tel est le piége qui se referme sur notre systéme de retraite par répartition.

Les « cotisations de retraite » que vous, actifs, dèboursez chaque mois ne sont pas mises de coté pour vos vieux jours.

Elles sont réparties entre les retraités d’aujourd’hui.

Or des classes nombreuses de l’aprés-guerre déserteront les rangs des cotisants pour grossir ceux des pensionnés.

Aiee! Ce n’est pas tout.

la durée de cotisation diminue : on entre de plus en plus tard dans le monde du travail, on en sort de plus en plus tot. Et la durée de service des pensions augmente, puisque l’on vit de plus en plus vieux : bientot, tous centenaires !

Libre a vous, optimiste impénitent, de croire que tout s’arrangera.

Et si vous respectez, a juste titre, le « principe de précaution », orientez le plus tot possible votre épargne vers la perception de revenus différés, le jour ou vous aurez raccroché.

Impôts

La loi Madelin du 11 février 1994 et sont décret d’application du 5 septembre 1994 permettent désormais aux professionnels exerçant une activité non salariée de déduire de leur bénéfice imposable des cotisations de prévoyance et de retrait complémentaire.

Cette déduction est autorisée dans la limite de 19 % de huit fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (28224 € au 1er janvier 2002), soit une somme déductible cette enveloppe, les cotisations de prévoyance sont plafonnées à 3% de huit fois le plafond de la Sécurité sociale soit 6773,76 € (44 432,95F).

Bien que déductibles elles aussi les cotisations obligatoire de prévoyance et aux allocations familiales ne sont pas comptabilisées dans cette enveloppe.

Par exemple, si vous êtes commerçant, artisan, industriel, ou si vous exercez une profession libérale, vous ne bénéficiez pas de contrats de groupe et vous devez donc adhérer à une complémentaire maladie à titre individuel.

Certes, depuis le 1er janvier 2001, la sécurité sociale de base assure aux indépendants des taux de remboursements de soins courants d’un montant identique à ceux des salariés.

Mais ils demeurent en revanche très défavorisés en cas d’accident ou de maladie grave.

Les assureurs leur proposent donc des contrats d’assurance santé spécifiques par branches professionnelles.

Outre le remboursement des frais de santé, ces contrats comportent parfois une garantie indemnité journalière en cas d’arrêt de travail et une garantie invalidité.

- Vous n’avez plus de complémentaire santé

C’est, par exemple, le cas des salariés qui quittent leur entreprise à la suite d’un licenciement, d’un départ à la retraite, ou d’une mise en invalidité et qui bénéficiaient d’une complémentaire maladie dans le cadre d’un contrat collectif souscrit au moment de leur embauche.

Attention, dans ce cas, la couverture de l’assurance santé, souscrite dans le cadre de l’entreprise, prend fin le dernier jour travaillé, car les indemnités de congés payés, tout comme les indemnités de licenciement, ne donnent lieu ni à des cotisations ni à une prolongation de la garantie. Exemple : vous êtes licencié le 31 mai, avec un préavis légal de trois mois et il vous reste vingt-cinq jours de congés payés.

Vous ne serez donc plus de 31 août minuit, dernier jour officiellement travaillé, même si vous avez été dispensé d’effectuer votre préavis.

• Rien ne vous empêche de souscrire plusieurs contrats a fin d’obtenir une couverture maximale .

Toutefois, pas de panique. Vous pouvez, de plein droit, continuer à être garanti, et cela à vie. A condition d’en faire la demande au plus tard dans les six mois suivant la rupture du contrat de travail.

Bien entendu, vous devrez prendre à votre charge la totalité des cotisations. Les ayants droit disposent de ce même délai si l’assuré est décédé.

A noter : comme, dans ce cas, il s’agit d’une prolongation de contrat, l’assureur ou la mutuelle ne peut vous demander alors de remplir un questionnaire médical ou de vous soumettre à un examen de santé.

En revanche, l’organisme peut parfaitement réduire l’étendue des risques couverts et vous proposer un contrat moins avantageux. Il a également le droit d’augmenter votre prime.

Par exemple, si le montant de votre prime était de 300 € par an et que votre employeur en payait la moitié, en passant à 900 € votre prime aura plus que triplé !

- Vous avez déjà une complémentaire santé mais elle ne vous satisfait pas

On ne choisit pas toujours sa complémentaire santé. C’est, par exemple, le cas des salariés obligés d’adhérer au contrat collectif de leur entreprise. Si vous n’êtes pas satisfait des prestations offertes par votre garantie (piètres remboursements des soins dentaires, par exemple), libre à vous de souscrire une autre complémentaire auprès d’un organisme d’assurances.

En effet, rien n’interdit de posséder plusieurs complémentaires santé ou d’être ayant droit de plusieurs contrats.
Dans tous les cas, il peut y avoir cumul de prestations mais dans la limite du sacro-saint principe inscrit dans le code des assurances et confirmé par la loi Evin : les remboursements de frais occasionnés par une maladie, une maternité ou un accident ne peuvent dépasses le montant des sommes à votre charge, une fois versées les prestations de la Sécurité sociale. En d’autres termes, vous ne pouvez obtenir des sommes supérieures aux dépenses que vous avez réellement engagées.

En vertu de l’article 2 du décret d’application du 30 août 1990, si vous possédez plusieurs contrats auprès de plusieurs organismes, vous obtiendrez l’indemnisation qui vous est due en vous adressant à l’organisme de votre choix : chaque organisme contribuera alors aux remboursements du prorata des engagements prévus dans chacun des contrats.

Analyse Des causes de la hausse des prix de l’immobilier, et évaluation des perspectives d’évolution du marché et des mesures qui permettraient de freiner cette hausse.

- Pourquoi l’immobilier flambe-t-il en France ?

Il y a à la fois des raisons structurelles et des raisons conjoncturelles. Des raisons structurelles, d’une part, avec une forte demande alimentée par l’accroissement du nombre de foyers, plus rapide que l’accroissement de la population. Cela est lié aux divorces, à l’allongement de la vie et à la volonté des jeunes de « décohabiter ».

Autre raison structurelle : un appétit de la France de la part des étrangers, des Anglais, des gens de l’Europe du Nord, un peu des Allemands, qui en fait viennent ici pour trouver des logements moins chers que chez eux.
La faible construction de logements neufs depuis vingt ans, qui commence juste à se corriger, contribue aussi à cette hausse.

Des raisons conjoncturelles, d’autre part, liées aux conditions de crédit favorables, c’est-à-dire aux bas taux de crédit, et à la pénurie de logements à louer, qui poussent les gens vers l’achat.
A chaque fois, il y a aussi des raisons locales : l’Ile-de-France est moins attractive qu’auparavant. Elle perd des habitants.

Selon le BIPE (Bureau d’information et de prévisions économiques), un million de ménages devront quitter l’Ile-de-France d’ici à 2015. Les gens se déplacent vers la façade atlantique (Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse également) et aussi en Rhône-Alpes.

Il y a les régions frontalières, par exemple près de la Suisse, où les Suisses peuvent se loger pour deux fois moins cher que chez eux et où les frontaliers ont un fort pouvoir d’achat.

- Le prix de l’immobilier augmentera -t-il encore dans les années à venir ?
Au 1er semestre 2004, pour la France entière, la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) chiffre la hausse à 15,4 % en rythme annuel. Si l’on prend les chiffres depuis 1998 (date du départ de la hausse), on atteint 86,90 %.

Et c’est vrai que, jusqu’en 2001-2002, les analystes pensaient que ces hausses étaient soutenables et, depuis 2004, nous sommes étonnés par la vigueur de la hausse, qui ne s’est pas calmée, au contraire. Cette vigueur est surprenante. On a probablement sous-estimé la force de la demande.

Ces chiffres sont contradictoires avec le chômage, avec une progression faible des revenus des ménages (2,5 % au 1er semestre 2004). Et si les taux d’intérêt des crédits devaient augmenter – ce qui est probable -, les prix devraient au moins se stabiliser.

- Quel crédit peut-on accorder aux prévisions de la Fnaim ?
La Fnaim est quand même une des principales sources d’information, avec les notaires, sur l’observation des prix. Et la qualité de ses statistiques s’est améliorée, à tel point que l’Insee les reprend, d’ailleurs. Il est vrai que les professionnels de l’immobilier n’avaient pas bien vu la baisse en 1991. Ils ne sont donc pas les mieux placés pour annoncer une baisse. Autrement dit, leurs observations sont à mon avis crédibles, mais il faut relativiser leurs prévisions. Cela dit, les économistes des banques ne prédisent pas de baisse, mais une stabilité des prix.

- LE RISQUE D’UN KRACH : Quels facteurs feraient baisser le prix de l’immobilier ?
Sans aucun doute une hausse rapide des taux, d’un point par exemple. On peut s’attendre aussi, d’abord à une baisse du nombre de ventes, puis, six à huit mois après, à une baisse des prix. La baisse du nombre de ventes est un signe précurseur de la baisse des prix.

Ajoutons à la baisse des taux une augmentation du chômage et la baisse du moral des ménages.

- Est-il possible de connaître un « krach immobilier » comme on a pu connaître un krach boursier ?
On a connu un krach immobilier en 1991 sur l’immobilier de bureaux et sur l’immobilier résidentiel, mais circonscrit à Paris et la Côte d’Azur, pour aller vite. Les prix ont baissé de 40,4 % entre 1991 et 1998 à Paris, par exemple. Les observateurs disent qu’on n’est pas dans la même situation qu’en 1991 mais, encore une fois, si les taux de crédit augmentent brutalement – ce qui n’est pas prévu -, on peut avoir un krach.

- Quelles étaient les causes du krach immobilier de 1991 ?

Les prix avaient atteint un niveau insoutenable pour les acquéreurs, et certains opérateurs, notamment les marchands de biens, ont gonflé artificiellement les prix en achetant et en revendant rapidement avec de belles plus-values. Ces marchands de biens ont été en fait soutenus par les banques, qui leur prêtaient de l’argent. Les crédits abondants des banques ont donc alimenté la bulle.

Aujourd’hui, les banques sont plus prudentes dans leurs prêts aux promoteurs et aux marchands de biens. Il ne faut pas oublier que, en 1994-1995-1996, on était en quasi-récession, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui, où on est en phase de reprise.

- QUE FAIRE ? : Aujourd’hui, vaut-il mieux vendre, acheter ou attendre ?
Je pense que nous sommes au plus haut et qu’il vaut mieux vendre. Le problème pour beaucoup de gens, c’est que le logement sert à les loger ! L’idéal, ce serait d’aller vivre sous les ponts ou de squatter l’appartement d’un copain en attendant que ça se calme ! Mais il faut attendre au moins douze à dix-huit mois, donc il faut que ce soit un bon copain… Mais je peux me tromper.

- Comment font les gens sans gros revenus (comme moi) pour acheter ? Je ne   comprends pas..: Paris est-il devenu une ville réservée aux riches ?
D’abord, ils s’endettent énormément, et sur des durées de plus en plus longues : 25 ou 30 ans. Deuxièmement, ils se déplacent. Ils vont dans des quartiers moins chers, ce qui alimente d’ailleurs la hausse. Les chiffres des notaires d’Ile-de-France donnent des hausses spectaculaires pour certaines communes modestes : + 49 % à Aulnay-sous-Bois au second semestre 2004 par rapport au second semestre 2003, par exemple. + 31 % à Montreuil, + 27,7 % à Rosny-sous-Bois… Cela transforme le marché, et c’est pour cela qu’on peut dire que la hausse peut encore durer. Paris est bien sûr une ville de riches, de plus en plus. Le prix moyen du mètre carré y est de 4 316 euros, en hausse de 72,4 % en termes réels par rapport à 1998.

De plus en plus d’étrangers achètent à Paris : par exemple, 19 % des acheteurs à Paris sont étrangers dans les 4e et 6e arrondissements en 2003. On peut quand même noter la volonté de la municipalité de créer des logements sociaux pour instiller de la mixité à Paris.

Pour les professions de santé, le fisc recoupe les honoraires déclarés avec les relevés de la Sécu.
Les praticiens non conventionnés risquent un Contrôle personnel.

– Comment procède le fisc ?

Les services des impots se basent sur les relevés transmis chaque année par la Sécurité sociale: les « Snir » (systéme national interrégimes).

En général, les revenus déclarés sont jugés suspects s’ils sont inferieurs de 15% au bilan établi par la Sécurité Sociale.

En ce qui concerne les praticiens non conventionnés, pour qui les consultations ne sont pas remboursées, la Sécurité sociale n’etablit pas de relevés.

Les inspecteurs vont donc essayer contrôler les frais de ces professionels.

Mais en cas d’insuccés ou s’ils soupconnent des dissimulations de recettes, ils vont doubler leur contrôle d’une verification fiscale personnelle.

- Votre Marge de négociation

En salle d’attente, laissez bien en évidence des exemlpaires des magazines et des journaux auxquels vous etes abonné et que vous déduisez de vos charges.

En-suite, faites remarquer à l’inspecteur que le relevé de la Sécurité sociale est rarement exact.

Les patients ont en effet un délai de deux ans pour demander le remboursement de leurs soins.

Par ailleurs, prenez garde à l’exoneration de la taxe sur les véhicules si vous exercez en sociéte.

Un remboursement excessif des frais engagés pour votre voiture personnelle peut en effet justifier un redressement sur une période de dis ans.

Coté recettes, en principen aucune domme ne devrait échapper a l’administration fiscale, à moins d’accepter de ne pas délivrer de feuille de soins et d’etre payé en liquide.

En général, seuls quelques patients, principalement des étrangers sans couverture sociale, des commercants ou des artisans, acceptent de type d’arrangement.

Le Gouvernement a décidé de mieux aider les Français qui disposent de revenus modestes à devenir propriétaires pour la première fois de leur résidence principale.

- Le projet a taux ZERO

Le Gouvernement présentera, dans le cadre de la loi de finances pour 2005, un nouveau dispositif renforçant très fortement le PTZ :

- En permettant aux ménages d’acquérir un logement neuf ou ancien sans condition de travaux
- En augmentant, pour la première fois depuis 1995, le montant du Prêt à Taux Zéro, pour l’ensemble des ménages et particulièrement pour les familles avec un ou plusieurs enfants .
- En améliorant les conditions de remboursement offertes aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes .
- En permettant à davantage de familles avec un ou plusieurs enfants de pouvoir bénéficier d’un PTZ grâce au relèvement des plafonds de ressources.

A titre d’exemple, un couple avec deux enfants disposant d’un revenu de près de deux SMIC qui acquiert, avec un PTZ, un logement neuf en dehors de l’Ile-de-France fera une économie de 84 euros sur ses charges de remboursement, soit une économie de 27 euros par rapport au PTZ actuel.

Une même famille qui achète un logement ancien en Ile-de-France pourra maintenant obtenir un PTZ et bénéficiera d’une conomie de 97 euros par mois sur ses charges de remboursement.

Conformément aux objectifs annoncés, le nouveau PTZ sera plus familial et plus social. Il permettra d’aider près de 240 000 ménages à devenir propriétaires, contre moins de 100 000 actuellement.

L’ouverture à l’ancien du PTZ, sans conditions de travaux, favorisera l’accession à la propriété dans les agglomérations où l’offre de logements neufs est limitée et le marché locatif très tendu.

Cette réforme complète le Plan de Cohésion Sociale préparé par Jean-Louis Borloo, ministre du travail, de l’emploi et de la cohésion sociale, en favorisant la mobilité des locataires du parc HLM qui souhaiteraient acquérir un logement.

Ce nouveau dispositif nécessite le vote par le Parlement d’une disposition législative dans le cadre du Projet de loi de finances 2005.

Le nouveau dispositif de prêt à zéro devrait entrer en vigueur le 1er février 2005.

Qui est concerné par la loi ROBIEN ?

L’investissement immobilier, et plus particulièrement la loi ROBIEN, répond parfaitement à un grand nombre de priorités et de besoins patrimoniaux.

Elle est particulièrement adaptée à tous ceux qui cherchent à :
         - Réduire leurs impôts
         - Principalement destinée aux contribuables ayant une pression
fiscale importante, la loi ROBIEN permet d’économiser jusqu’à 40% d’impôts sur 10 ans.
         - Constituer un patrimoine sans apport : L’investissement locatif Robien est un excellent moyen de se constituer un patrimoine crédit ;
         - Remboursé en grande partie par votre locataire et vos économies d’impôts.
         - Diversifier et sécuriser leur patrimoine Contrairement à la bourse, la pierre est un placement stable à faible volatilité. Avec un rendement généralement supérieur aux SICAV actuelles, l’investissement locatif complète et sécurise votre patrimoine financier.
         - Préparer leur retraite A l’échéance de votre prêt, les loyers que vous percevez tous les mois constituent un très bon complément de revenus. Réévalués chaque année, ces revenus complémentaires sont à l’abri de l’inflation.
         - Protéger leur famille L’assurance « décès invalidité » de votre prêt bancaire constitue la meilleure assurance prévoyance. En cas d’accident, votre famille disposera (sans aucun droit de succession) de la totalité du capital investi. Les mensualités restant dues seront entièrement prises en charge par l’organisme prêteur.

         - Les conditions à respecter pour en bénéficier :
Contrairement à l’ancien dispositif fiscal Besson, la loi Robien est peu contraignante. Vous être libre de louer votre bien immobilier à qui vous voulez même à un membre de votre famille sans condition de ressources.
Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Robien, vous devez respecter ces conditions :

         - Investir dans un logement neuf :
Ne sont pris en compte que les appartements ou les maisons loués nus à titre de résidence principale en France métropolitaine ou dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique…)

         - Louer ce bien pendant une durée minimale de neuf ans.
Après les neuf ans, libre à vous de poursuivre ou de passer sous un autre dispositif, de revendre ou d’habiter le bien immobilier.

Respecter le plafonnement des loyers fixés par le décret Un barème défini le prix maximum au m² auquel vous pouvez louer le bien.
Ce prix dépend de la zone géographique où se situe votre investissement.

Tableau des zones de plafonnements ROBIEN

         - Surfaces annexes :
Si votre bien comporte une cave, un balcon ou une terrasse, vous pouvez ajouter la moitié dans la limite de 8 m² afin de calculer le loyer.
Où est-il intéressant d’investir en loi Robien ?
Si l’ancien dispositif Besson ne permettait pas d’investir valablement dans certaines agglomérations comme Paris, Nice ou Aix en Provence ; L’augmentation du niveau des plafonnements de loyers Robien permet maintenant d’investir partout en France.

3 critères essentiels doivent vous guider dans le choix de l’emplacement de votre investissement.
         - les prix d’achat et des loyers pratiqués localement
         - le potentiel locatif du quartier
         - les possibilités de plus values du secteur
         - Le prix d’achat du m² :

En province, veillez à ne pas acheter votre bien au-dessus de 2500 € le m² dans les grandes agglomérations. Dans les petites communes, il est recommandé, pour préserver une rentabilité acceptable, de ne pas acheter au-dessus de 1500 € du m²
Pour la région parisienne les prix au m² varient du simple au triple en fonction de la commune. Ils se situent entre 1800 et 5500€ par m².
         - Le montant des loyers pratiqués localement :
Le montant des loyers fixés par le dispositif Robien ne correspond pas forcément aux loyers du marché. Il peut arriver que les loyers pratiques soient localement inférieurs.
Il est donc important de se baser sur les loyers du secteur où l’on souhaite investir, pour connaître la rentabilité exacte de votre investissement.

         - Le potentiel locatif du quartier :« Vais-je trouver facilement un locataire ? » Cette question vous devez vous la poser. Vérifier que l’emplacement de votre bien, possède les critères ci-dessous.
S’il n’existe pas de règles absolues pour évaluer le potentiel locatif d’une ville ou d’un quartier, vous devez particulièrement être attentif sur :

         - Le dynamisme économique de la région
                (bassin d’emplois, démographie…)
         - Le niveau d’infrastructure de la commune
                (espaces- verts, écoles, loisirs, administration…)
         - les commodités du quartier (Commerces de proximité, transports….)

         - La plus value à terme :
Un bien immobilier de qualité et bien situé, prend de la valeur au fil du temps. Même si c’est impossible à impacter : Elle peut, lors de la revente du bien, augmenter fortement la rentabilité de votre investissement.
Votre investissement en loi Robien est, dans bien des cas, la meilleure solution pour vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts.

- Le dispositif Besson consiste à acheter un logement neuf, à le louer au moins neuf ans et à amortir une large part du coût de l’investissement.

Ajouté aux charges habituelles et aux intérêts d’emprunt, l’amortissement rend l’exploitation du logement déficitaire sur une longue durée.
C’est le but : le déficit s’impute en partie sur le revenu global de l’investisseur, qui réalise ainsi une économie d’impôt d’autant plus importante que son taux marginal d’imposition est élevé.                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Les produits Besson sont par ailleurs crédités, en général, d’un rendement de 6% brut annuel. Encore faut-il comprendre à quoi correspond cette rentabilité. « Je voudrais qu’on m’explique comment un logement acheté 120 000 euro et loué 450 euro par mois peut rapporter du 6% par an. Pour moi, il rapporte 4,5% brut, et beaucoup moins si l’on tient compte des charges ».

La différence provient, en fait, de l’économie d’impôt. Compte tenu de l’amortissement du bien, l’opération ne dégage aucun revenu foncier imposable pendant plusieurs années. Elle génère au contraire un déficit que l’investisseur impute sur son revenu global afin de diminuer sa facture fiscale. C’est cette économie d’impôt, ajoutée aux loyers net de charges, qui donne la rentabilité annoncée.

- Une opération à très long terme
Dans l’exemple précèdent, le gain fiscal additionné aux 4650 euro de loyer net annuel (5500 euro de loyer brut moins les charges estimées à 15%) porte la rentabilité, après impôt, à près de 6,8% pour un taux marginal d’imposition à 33% et à 8,6% pour un TMI à 54%.
Attention, cette rentabilité, théorique, s’amoindrit au fil du temps. Et au final, elle dépend en bonne partie de la valeur du bien au terme de l’amortissement.
On l’aura compris, l’amortissement Besson s’adresse en priorité aux investisseurs fortement imposés et qui n’ont pas besoin d’un complément de revenue immédiat. Il leur offre l’opportunité de constituer ou d’étoffer un patrimoine immobilier à bon compte, une partie importante de l’investissement étant financée par les loyers et par l’économie d’impôt. A terme, ils pourront revendre le bien ou le conserver, soit pour l’habiter eux-mêmes, soit pour percevoir un complément de revenu.
Il s’agit, dans tous les cas, d’une opération de langue haleine. Le dispositif Besson exige que le logement soit loué pendant au moins neuf ans. La revente ou la reprise du bien ne peut donc intervenir avant la dixième année, sous peine d’un redressement fiscal. Reste à savoir si dix ans suffisent pour retrouver à la vente le prix que l’on a payé à l’achat. Ce n’est pas sûr. Yves Thibault, directeur immobilier à l’Union financière de France (UFF) conseille ainsi de conserver le logement jusqu’au terme de l’amortissement, c’est-à-dire quinze ans. Pour lui, l’opération est « un investissement patrimonial à très long terme, que l’on fait dès quarante ou quarante-cinq ans, pour sa retraite ou pour transmettre à ses enfants. »

- La qualité a son prix
Une perspective aussi lointaine ne laisse pas d’alternative :
l’investisseur doit privilégier la qualité. Celle de la construction, d’abord. Tout aussi importante est la qualité des prestations et de l’emplacement du logement. S’il est agréable à vivre, bien desservi par les transports en commun, situé à proximité des commerces et des écoles, il sera plus facile à louer. Enfin, il ne faut pas voir trop petit. Les logements exigus n’ont plus la cote. « Achetez la quatrième chambre, conseille Gérard Andrieux, directeur commercial du promoteur France Terre. Elle n’est pas beaucoup plus chère et elle assure la valeur de revente. »
Toutes ces caractéristiques réunies augmentent sérieusement la facture. C’est le prix à payer si l’investisseur veut faire entrer dans son patrimoine un bien de premier ordre, facile à louer. Sinon, il risque de se retrouver ave un logement qui restera vide et qui se dépréciera rapidement.

- A quel conseilleur se fier ?
Comment ne pas se tromper alors ? En toute logique, on peut être tenté de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine. Est-ce une garantie de fiabilité ? Pas forcément.
Un de nos lecteurs s’est ainsi vu proposer d’ouvrir « un compte de capitalisation sur support SBPC » (ou statut du bailleur privé conventionné, nom officiel du dispositif Besson). A partir d’une simulation financière incompréhensible, le commercial promettait « une rémunération de 360% sur neuf ans, soit environ 30% par an. » sans un mot sur le logement ni sur sa localisation. A fuir ! Mieux vaut donc éconduire tout démarcheur se contentant de présenter l’investissement Besson comme un pur produit financier.
Des conseillers patrimoniaux dignes de ce nom et qui ont fait leurs preuves, il en existe pourtant. Mais la vigilance reste de mise. L’investissement proposé doit être étudié sous tous ses aspects : la localisation, le logement, le loyer… Pour aider l’investisseur à juger de la pertinence des arguments qui lui seront présentés, nous avons interrogé plusieurs réseaux de vente sur ces différents points.
La plupart d’entre eux choisissent les programmes qu’ils commercialisent chez les promoteurs. Mais il n’engage la commercialisation d’un programme qu’une fois le permis de construire obtenu : « sans permis, ni descriptif, ni plan de façade, le client ne peut pas être sécurisé. »
Certains commercialisateurs interviennent plus en amont et participent à la conception même des programmes, aux côtés du promoteur, ainsi des immeubles entièrement dédiés à la location et conçus pour ne laisser qu’un minimum de charges au propriétaire. Un programme ne disposera, par exemple, d’un gardien ou d’une piscine qu’au-dessus de 100 à 120 logements.
C’est une approche appréciée de certains investisseurs, mais non partagée par tous, notamment par ceux qui pensent habiter un jour le logement. Un immeuble où cohabitent des propriétaires et des locataires est souvent mieux entretenu et plus facile à gérer.

- Attention au financement
A surveiller également : les prix tout compris, incluant les frais de notaire, de dossier de crédit et les intérêts intercalaires sur le prêt. Dans les frais de notaire figurent les frais d’hypothèque. On ne peut pas demander la même somme à celui qui achète entièrement à crédit et à celui qui dispose d’un apport personnel.
Sur le mode de financement, les réseaux interrogés s’accordent à réserver le crédit in fine aux investisseurs fortement imposés en raison de leurs revenus d’activités ou parce qu’ils disposent déjà de revenus fonciers. Les intérêts augmentent les déficits fonciers pendant toute la durée du prêt et diminuent d’autant les revenus fonciers imposables. A l’inverse, un contribuable ne dépassant pas les tranches inférieures du barème a plutôt intérêt à amortir le prêt.
Aucun conseiller sérieux n’envisagerait aujourd’hui la revente du bien pour rembourser le crédit in fine. L’emprunt est obligatoirement adossé à une assurance vie. Mais, inutile de souscrire un nouveau contrat si l’on en possède déjà un à offrir en garantie. En cas contraire, rien n’oblige à prendre celui proposé par le vendeur.

- Reste à trouver le locataire
Autre point de convergence entre les vendeurs, le loyer. Le dispositif Besson fixe un prix plafond, mais tous affirment que « le vrai loyer, c’est celui du marché. » et tous déclarent se livrer à une étude préalable approfondie du marché locatif. Certains, comme l’UFF, demandent même au gérant de s’engager sur le niveau de loyer à pratiquer.
En revanche, quand le loyer de marché se situe en dessous du loyer Besson, il faut faire attention au moment retenu par le vendeur dans la simulation de rentabilité.

- En résumé
- Se fixer un horizon d’investissement très lointain (quinze ans au moins)
- Faire preuve d’une exigence extrême de qualité.
- Préférer un immeuble à usage mixte (locataires et propriétaires occupants).
- Fuir le Besson pur produit financier.
- Calculer la rentabilité prévisionnelle sans plus-value.

Sont concernés les logements neufs, loués non meublés, à usage de résidence principale, à des locataires répondant à certaines conditions de ressources.

Les loyers, plafonnés, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. La déduction forfaitaire est ramenée à 6%.

Amortissement

Calculé sur le prix d’acquisition majoré des frais (notaires, hypothèque, dossier de prêt…), l’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement du logement.

Le taux est de 8% les cinq premières années, puis de 2,5% les quatre années suivantes.

En cas de poursuite de la location, le contribuable peut bénéficier de deux périodes d’amortissement de trois ans chacune, toujours au taux de 2,5%. Total de l’amortissement : 50 % sur neuf ans, 57,5 % sur douze ans, 65% sur quinze ans.

Déficit foncier

Les déficits qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 70 000 francs.

La part de déficit qui excède ce montant ou qui provient d’intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Durée de location

Au minimum, neuf années à compter de la première mise en location.

Celle-ci doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’acquisition du logement ou son achèvement, s’il est acquis en l’état futur.

Loyer conventionné

Le loyer mensuel (hors charges) maximum autorisé est obtenu en multipliant un prix plafond au mètre carré par la superficie du logement.

Le prix plafond à prendre en compte est celui du barème fixé pour l’année au cours de laquelle le bail est conclu.

En cours de location, le loyer est révisable chaque année suivant l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

Superficie du logement

C’est la surface habitable à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m2.

Les annexes, dont la hauteur sous plafond doit faire au moins 1,80 m, sont notamment les caves et sous-sols, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, loggias et vérandas. Les parkings ainsi que les garages sont exclus.

Conseil : Ne pas spéculer sur la plus-value

- A surveiller également dans les simulations de rentabilité :

la revalorisation du loyer et de la valeur du bien.

Pendant la durée de location, le loyer sera révisé chaque année selon l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

Prévoir une augmentation annuelle de 1% semble ainsi raisonnable.

La revalorisation du prix du logement, en revanche,  ne se justifie pas.

En prévoir une, c’est spéculer sur une prise de plus-value du bien. Or, ce qui a été acheté en neuf sera revendu en ancien, donc avec une décote par rapport au prix du neuf de l’époque à venir.

Peu de vendeurs résistent à la « tentation de la plus-value » et la plupart des simulations rajoutent 1%, parfois 2%, voire jusqu’à 3% chaque année à la valeur d’achat.

Le bilan prévisionnel de fin d’opération n’en est que plus flatteur. Et trompeur aussi.

Rien n’autorise à penser que l’on dégagera, demain ou après-demain, des plus-values sur les biens immobiliers achetés aujourd’hui.

Le seul bilan qui doit retenir l’attention de l’investisseur, c’est l’effort d’épargne qu’il lui faudra consentir, sur la durée de l’opération, pour avoir le bien dans son patrimoine.

Si dans quinze ans, le bien a pris de la valeur, bravo, l’investissement Besson aura été réussi !

La loi Madelin permet aux travailleurs non salariés de déduire de leur bénéfice le montant des cotisations au titre de la santé, de la retraite et de la prévoyance.

Pour l’année 2006, le plafond global a été fixé à 47 223 euros.
Dans ce cadre la limite de déductibilité fiscale au titre de la prévoyance est de 7 456 euros en 2006.

La loi Madelin du 11 février 1994 et sont décret d’application du 5 septembre 1994 permettent désormais aux professionnels exerçant une activité non salariée de déduire de leur bénéfice imposable des cotisations de prévoyance et de retrait complémentaire.
Cette déduction est autorisée dans la limite de 19 % de huit fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (28224 € au 1er janvier 2002), soit une somme déductible cette enveloppe, les cotisations de prévoyance sont plafonnées à 3% de huit fois le plafond de la Sécurité sociale soit 6773,76 € (44 432,95F).
Bien que déductibles elles aussi les cotisations obligatoire de prévoyance et aux allocations familiales ne sont pas comptabilisées dans cette enveloppe.

Vous n’avez pas de complémentaire santé

Par exemple, si vous êtes commerçant, artisan, industriel, ou si vous exercez une profession libérale, vous ne bénéficiez pas de contrats de groupe et vous devez donc adhérer à une complémentaire maladie à titre individuel.

Certes, depuis le 1er janvier 2001, la sécurité sociale de base assure aux indépendants des taux de remboursements de soins courants d’un montant identique à ceux des salariés. Mais ils demeurent en revanche très défavorisés en cas d’accident ou de maladie grave.
Les assureurs leur proposent donc des contrats d’assurance santé spécifiques par branches professionnelles.

Outre le remboursement des frais de santé, ces contrats comportent parfois une garantie indemnité journalière en cas d’arrêt de travail et une garantie invalidité.

Vous n’avez plus de complémentaire santé

C’est, par exemple, le cas des salariés qui quittent leur entreprise à la suite d’un licenciement, d’un départ à la retraite, ou d’une mise en invalidité et qui bénéficiaient d’une complémentaire maladie dans le cadre d’un contrat collectif souscrit au moment de leur embauche.

Attention, dans ce cas, la couverture de l’assurance santé, souscrite dans le cadre de l’entreprise, prend fin le dernier jour travaillé, car les indemnités de congés payés, tout comme les indemnités de licenciement, ne donnent lieu ni à des cotisations ni à une prolongation de la garantie.

Exemple : vous êtes licencié le 31 mai, avec un préavis légal de trois mois et il vous reste vingt-cinq jours de congés payés. Vous ne serez donc plus de 31 août minuit, dernier jour officiellement travaillé, même si vous avez été dispensé d’effectuer votre préavis

Rien ne vous empêche de souscrire plusieurs contrats a fin d’obtenir une couverture maximale .

Toutefois, pas de panique. Vous pouvez, de plein droit, continuer à être garanti, et cela à vie , à condition d’en faire la demande au plus tard dans les six mois suivant la rupture du contrat de travail. Bien entendu, vous devrez prendre à votre charge la totalité des cotisations.

Les ayants droit disposent de ce même délai si l’assuré est décédé.

A noter :  Comme, dans ce cas, il s’agit d’une prolongation de contrat, l’assureur ou la mutuelle ne peut vous demander alors de remplir un questionnaire médical ou de vous soumettre à un examen de santé.

En revanche, l’organisme peut parfaitement réduire l’étendue des risques couverts et vous proposer un contrat moins avantageux. Il a également le droit d’augmenter votre prime .

Par exemple, si le montant de votre prime était de 300 € par an et que votre employeur en payait la moitié, en passant à 900 € votre prime aura plus que triplé !

Vous avez déjà une complémentaire santé mais elle ne vous satisfait pas

On ne choisit pas toujours sa complémentaire santé. C’est, par exemple, le cas des salariés obligés d’adhérer au contrat collectif de leur entreprise.
Si vous n’êtes pas satisfait des prestations offertes par votre garantie (piètres remboursements des soins dentaires, par exemple), libre à vous de souscrire une autre complémentaire auprès d’un organisme d’assurances.
En effet, rien n’interdit de posséder plusieurs complémentaires santé ou d’être ayant droit de plusieurs contrats.
Dans tous les cas, il peut y avoir cumul de prestations mais dans la limite du sacro-saint principe inscrit dans le code des assurances et confirmé par la loi Evin : les remboursements de frais occasionnés par une maladie, une maternité ou un accident ne peuvent dépasses le montant des sommes à votre charge, une fois versées les prestations de la Sécurité sociale.

En d’autres termes, vous ne pouvez obtenir des sommes supérieures aux dépenses que vous avez réellement engagées.

En vertu de l’article 2 du décret d’application du 30 août 1990, si vous possédez plusieurs contrats auprès de plusieurs organismes, vous obtiendrez l’indemnisation qui vous est due en vous adressant à l’organisme de votre choix : chaque organisme contribuera alors aux remboursements du prorata des engagements prévus dans chacun des contrats.