Analyse Des causes de la hausse des prix de l'immobilier, et évaluation des perspectives d'évolution du marché et des mesures qui permettraient de freiner cette hausse.

Pourquoi l'immobilier flambe-t-il en France ?



Il y a à la fois des raisons structurelles et des raisons conjoncturelles. Des raisons structurelles, d'une part, avec une forte demande alimentée par l'accroissement du nombre de foyers, plus rapide que l'accroissement de la population. Cela est lié aux divorces, à l'allongement de la vie et à la volonté des jeunes de "décohabiter".
Autre raison structurelle : un appétit de la France de la part des étrangers, des Anglais, des gens de l'Europe du Nord, un peu des Allemands, qui en fait viennent ici pour trouver des logements moins chers que chez eux.
La faible construction de logements neufs depuis vingt ans, qui commence juste à se corriger, contribue aussi à cette hausse.
Des raisons conjoncturelles, d'autre part, liées aux conditions de crédit favorables, c'est-à-dire aux bas taux de crédit, et à la pénurie de logements à louer, qui poussent les gens vers l'achat.
A chaque fois, il y a aussi des raisons locales : l'Ile-de-France est moins attractive qu'auparavant. Elle perd des habitants.
Selon le BIPE (Bureau d'information et de prévisions économiques), un million de ménages devront quitter l'Ile-de-France d'ici à 2015. Les gens se déplacent vers la façade atlantique (Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse également) et aussi en Rhône-Alpes.
Il y a les régions frontalières, par exemple près de la Suisse, où les Suisses peuvent se loger pour deux fois moins cher que chez eux et où les frontaliers ont un fort pouvoir d'achat.

Le prix de l'immobilier augmentera -t-il encore dans les années à venir ?

Au 1er semestre 2004, pour la France entière, la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) chiffre la hausse à 15,4 % en rythme annuel. Si l'on prend les chiffres depuis 1998 (date du départ de la hausse), on atteint 86,90 %.
Et c'est vrai que, jusqu'en 2001-2002, les analystes pensaient que ces hausses étaient soutenables et, depuis 2004, nous sommes étonnés par la vigueur de la hausse, qui ne s'est pas calmée, au contraire. Cette vigueur est surprenante. On a probablement sous-estimé la force de la demande.
Ces chiffres sont contradictoires avec le chômage, avec une progression faible des revenus des ménages (2,5 % au 1er semestre 2004). Et si les taux d'intérêt des crédits devaient augmenter - ce qui est probable -, les prix devraient au moins se stabiliser.

Quel crédit peut-on accorder aux prévisions de la Fnaim ?

La Fnaim est quand même une des principales sources d'information, avec les notaires, sur l'observation des prix. Et la qualité de ses statistiques s'est améliorée, à tel point que l'Insee les reprend, d'ailleurs. Il est vrai que les professionnels de l'immobilier n'avaient pas bien vu la baisse en 1991. Ils ne sont donc pas les mieux placés pour annoncer une baisse. Autrement dit, leurs observations sont à mon avis crédibles, mais il faut relativiser leurs prévisions. Cela dit, les économistes des banques ne prédisent pas de baisse, mais une stabilité des prix.

LE RISQUE D'UN KRACH : Quels facteurs feraient baisser le prix de l'immobilier ?

Sans aucun doute une hausse rapide des taux, d'un point par exemple. On peut s'attendre aussi, d'abord à une baisse du nombre de ventes, puis, six à huit mois après, à une baisse des prix. La baisse du nombre de ventes est un signe précurseur de la baisse des prix.
Ajoutons à la baisse des taux une augmentation du chômage et la baisse du moral des ménages.

Est-il possible de connaître un "krach immobilier" comme on a pu connaître un krach boursier ?

On a connu un krach immobilier en 1991 sur l'immobilier de bureaux et sur l'immobilier résidentiel, mais circonscrit à Paris et la Côte d'Azur, pour aller vite. Les prix ont baissé de 40,4 % entre 1991 et 1998 à Paris, par exemple. Les observateurs disent qu'on n'est pas dans la même situation qu'en 1991 mais, encore une fois, si les taux de crédit augmentent brutalement - ce qui n'est pas prévu -, on peut avoir un krach.

Quelles étaient les causes du krach immobilier de 1991 ?

Les prix avaient atteint un niveau insoutenable pour les acquéreurs, et certains opérateurs, notamment les marchands de biens, ont gonflé artificiellement les prix en achetant et en revendant rapidement avec de belles plus-values. Ces marchands de biens ont été en fait soutenus par les banques, qui leur prêtaient de l'argent. Les crédits abondants des banques ont donc alimenté la bulle.
Aujourd'hui, les banques sont plus prudentes dans leurs prêts aux promoteurs et aux marchands de biens. Il ne faut pas oublier que, en 1994-1995-1996, on était en quasi-récession, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui, où on est en phase de reprise.

QUE FAIRE ? : Aujourd'hui, vaut-il mieux vendre, acheter ou attendre ?

Je pense que nous sommes au plus haut et qu'il vaut mieux vendre. Le problème pour beaucoup de gens, c'est que le logement sert à les loger ! L'idéal, ce serait d'aller vivre sous les ponts ou de squatter l'appartement d'un copain en attendant que ça se calme ! Mais il faut attendre au moins douze à dix-huit mois, donc il faut que ce soit un bon copain... Mais je peux me tromper.

Comment font les gens sans gros revenus (comme moi) pour acheter ? Je ne comprends pas..: Paris est-il devenu une ville réservée aux riches ?

D'abord, ils s'endettent énormément, et sur des durées de plus en plus longues : 25 ou 30 ans. Deuxièmement, ils se déplacent. Ils vont dans des quartiers moins chers, ce qui alimente d'ailleurs la hausse. Les chiffres des notaires d'Ile-de-France donnent des hausses spectaculaires pour certaines communes modestes : + 49 % à Aulnay-sous-Bois au second semestre 2004 par rapport au second semestre 2003, par exemple. + 31 % à Montreuil, + 27,7 % à Rosny-sous-Bois... Cela transforme le marché, et c'est pour cela qu'on peut dire que la hausse peut encore durer. Paris est bien sûr une ville de riches, de plus en plus. Le prix moyen du mètre carré y est de 4 316 euros, en hausse de 72,4 % en termes réels par rapport à 1998.
De plus en plus d'étrangers achètent à Paris : par exemple, 19 % des acheteurs à Paris sont étrangers dans les 4e et 6e arrondissements en 2003. On peut quand même noter la volonté de la municipalité de créer des logements sociaux pour instiller de la mixité à Paris.