Vous n’avez pas d’apport personnel : choisissez un taux fixe

Votre budget est serré : optez pour un taux variable capé

Vous travaillez depuis plusieurs années et vos économies représentent environ 10% du prix du logement que vous voulez acquérir. Vous n’êtes donc pas obligé de vous endetter jusqu’au cou. Mieux, grâce à un salaire devenu décent, les mensualités que vous pouvez payer n’excèdent pas 25% de vos revenus (un tiers étant le maximum autorisé). Une hausse modérée de leur montant ne vous mettra pas sur la paille. Dans ces conditions, contrairement au cas précédent, un crédit à taux fixe ne s’impose pas. Prenez plutôt un crédit à taux variable capé. L’avantage ? Vous obtiendrez au départ un taux d’intérêt inférieur à celui d’un crédit à taux fixe. Certes, il pourra évoluer au cours du prêt, mais avec la garantie qu’il ne dépassera jamais un plafond, le « cap », raisonnable et connu à l’avance. Pour un crédit sur 12 à 15 ans, le gain par rapport à un taux fixe sera de l’ordre de 0,2 à 0,5 point la première année et peut-être aussi les années suivantes.

Concrètement, le taux d’un crédit variable est indexé sur un indice clairement déterminé, généralement le Tibeur (taux interbancaire européen) 3 mois ou 1 an. Tant que cet indice n’évolue pas, votre taux reste stable et vous êtes gagnant. S’il augmente, votre taux augmente aussi, mais dans la limite du plafond ; soit, selon les offres, 1 à 3 points de plus que le taux initial, et cela pour toute la durée du prêt.

N’hésitez donc pas à demandez à votre banquier de chiffrer le montant de la mensualité que vous auriez à payer au cas où le plafond serait atteint. Vérifiez aussi que la formule joue dans les deux sens, c’est-à-dire qu’elle répercute également l’intégralité de la baisse de l’indice de référence.

Vous prévoyez une hausse de vos revenus : pensez au crédit mixte

Vous gagnez déjà correctement votre vie et vous pensez que votre carrière devrait connaître encore un coup d’accélérateur dans un proche avenir. Vous avez en outre déjà constitué un pécule honorable, de quoi financer à peu près 20% d’une acquisition. Avec les augmentations de salaires programmées et les primes espérées, vous estimez, par ailleurs, pouvoir accumuler une nouvelle épargne dans les années qui viennent. Dans ces conditions, orientez-vous vers une formule peu connue, mais très intéressante, le crédit à taux mixte : une partie du prêt est à taux fixe, l’autre à taux variable capé (lire le cas précédent). Explication : vous empruntez à taux variable la somme qui correspond grosso modo à l’épargne dont vous espérez pouvoir disposer dans quelques années ; le reste, vous l’empruntez à taux fixe. Avantages ? Dès que vous aurez atteint votre objectif d’épargne, vous pourrez rembourser d’un coup et par anticipation votre prêt à taux variable.
Ainsi, en réduisant la durée de ce crédit, vous économiserez les intérêts que vous auriez acquittés durant les années restant à courir.

Vous avez 30% d’apport : demandez un taux variable sécurisé

Vous avez fait vos preuves sur le plan professionnel, votre salaire est désormais confortable et, grâce à vos efforts réguliers d’épargne, vous disposez d’un apport personnel conséquent, de l’ordre de 30%. Dans ce cas, oubliez les crédits à taux fixe ou à taux variable capé et optez pour un crédit à taux variable sécurisé ; il a de fortes chances de se révéler moins coûteux, car les taux à la souscription sont nettement inférieurs. De plus, votre aisance financière vous permet d’en supporter le risque, au demeurant limité.

Tout au long du prêt, en effet, le taux de votre crédit varie en fonction de l’évolution de l’indice sur lequel il est calculé (souvent le Tibeur 3 mois), mais des garde-fous sont expressément prévus. Ainsi, lorsque votre taux monte, la hausse est d’abord répercutée sur le montant des mensualités, mais dans la limite d’un plafond déterminé. Si le plafond est atteint et ne suffit pas à couvrir la hausse du taux, la durée du prêt s’allonge automatiquement.
Si cette formule vous séduit, adressez-vous à des banquiers spécialisés, comme Abbey National, Woolwich, Caixabank, ou CDE-La Hénin. Ce sont pratiquement les seuls à limiter la hausse de la mensualité à celle de l’inflation et à ne pas reporter l’échéance du prêt au-delà de 3 ou 5 ans. Rassurant.

Vos finances sont très solides : osez un taux variable pur

Vous avez de quoi fournir un apport personnel de 40% et vous gagnez très bien votre vie. Autant dire que vous n’êtes plus à 250 € près pour payer vos mensualités. Choisissez dans ce cas un crédit à taux variable pur. Vous profiterez d’un taux de départ défiant toute concurrence : Taux très intéressant chez Crédit mutuel Nord ou chez Woolwich. Et sachez aussi que vous avez de sérieux atouts en main pour négocier avec votre banquier, puisque vous faites sans doute partie de ses bons clients.

La suite ? Votre taux sera réajusté régulièrement (tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans) selon l’évolution de son indice de référence, par exemple l’Euribor 12 mois. Mais là, contrairement aux crédits à taux variable capé ou sécurisé (lire les cas précédents), vous ne bénéficierez d’aucun filet de sécurité. Autrement dit, la hausse de votre taux ne sera pas plafonnée et elle sera intégralement répercutée sur les mensualités. Exemple : au Crédit mutuel du Nord, si l’Euribor 12 mois passe augmente au bout d’une année, votre taux suivra le mouvement et vos mensualités, pour un emprunt sur 10 ans grimperont aussi. A l’inverse, ce sera tout bon pour vous si les taux viennent à baisser.

En résumé, cette formule combine un gros avantage au départ et des risques importants en cours de route. Pour les limiter, et même si vous avez les reins solides, la meilleure stratégie consiste à emprunter sur la durée la plus courte possible, entre 5 et 10 ans par exemple. Par prudence, privilégiez toutefois les formules qui offrent la faculté, en cas de flambée des taux, de quitter votre taux variable pour passer à un taux fixe, sans pénalité, bien sûr. De quoi éviter un dérapage de vos mensualités. Des établissements comme le CCF et le Crédit mutuel Nord prévoient cette possibilité.

Vous pouvez payer 50% cash : négociez un bon taux fixe

Avec un apport personnel de 50%, vous n’avez en général plus rien à prouver à votre banquier en matière de solvabilité. Vous pouvez donc vous attendre à ce qu’il vous déroule le tapis rouge. Dans ce cas, pour réaliser une excellente opération, vous privilégierez un crédit à taux fixe de courte durée, au maximum sur 10 ans.

En effet, comme les bons clients obtiennent sans difficulté un taux inférieur de 0,5 à 0,8 point au plancher affiché par leur banque, vous arriverez probablement à avoir un super taux ! A ce tarif, les crédits à taux variable pur perdent une grande partie de leur attrait (lire le cas précédent). Certes, ils affichent des taux inférieurs, mais l’écart n’est plus suffisant pour justifier le risque qu’ils font courir. Il suffit d’une petite hausse de taux pour que la mensualité s’aligne sue celle du crédit à taux fixe. Et, si la hausse est importante, vous serez carrément perdant.

Vous avez besoin d’un crédit relais : préférez une banque spécialisée

Vous allez acheter un appartement, mais vous n’avez pas encore vendu le vôtre ? Choisissez un crédit relais. Le banquier vous avancera 70 à 80% de la somme que vous êtes censé retirer de la vente, vous le rembourserez sitôt après la transaction. L’idéal est de jumeler ce prêt (d’une durée de 12 à 24 mois) avec un crédit à long terme finançant votre achat. Vous bénéficierez d’un taux avantageux sur la partie relayée et négocierez l’autre crédit en fonction de votre profil. Mais n’oubliez pas que l’argent prêté sur une courte période (le relais) doit vous coûter moins cher que sur le long terme. Méfiez-vous donc des formules associant en un seul crédit le relais et l’autre prêt. Pratiques, elles proposent un taux unique, mais, au final, se révèlent souvent plus onéreuses.

Si vous achetez un logement pour le louer, les loyers que percevrez seront taxés comme un revenu, après une déduction forfaitaire variant de 6 à 25%, selon que vous investissez dans l’ancien ou le neuf, en loi Besson ou en loi Malraux. Cet impôt réduira sensiblement le rendement de votre placement immobilier. La parade : vous endetter aux maximum. Vous aurez beaucoup d’intérêts à payer, mais ceux-ci allégeront votre facture fiscale, car ils pourront être déduits de vos revenus locatifs imposables. Dans cette optique, si vous êtes un gros contribuable (taux marginal d’imposition supérieur à 45%), étudiez de près la formule du crédit « in fine ». Son principe est simple : contrairement à un crédit classique, les mensualités ne servent pas à rembourser à la fois les intérêts et le capital, mais exclusivement les intérêts.

Le capital n’étant jamais amorti, le taux d’intérêt s’appliquera sur toute la durée du crédit à la totalité du prêt (et non à la somme restant due), si bien que les intérêts à payer seront beaucoup plus importants. Votre objectif fiscal sera donc atteint. Revers de la médaille, la formule « in fine » renchérit le coût global du crédit. Mais, comme l’économie d’impôt ainsi obtenue est supérieure à ce surcoût, vous restez largement gagnant. Quant au remboursement du capital, il s’effectuera en une seule fois, lors du dénouement de l’opération. Pour que l’emprunteur puisse faire face à cette échéance très lourde, les banquiers exigent qu’il souscrive au départ un contrat d’assurance vie.

L’idée est de placer sur ce contrat une somme fixée de telle sorte que, compte tenu du rendement de l’assurance vie (tabler sur 5% d’appréciation annuelle semble raisonnable), le capital accumulé soit égal, à la fin du crédit, au montant du prêt. Concrètement, il faut disposer d’un apport personnel d’au moins 10% pour souscrire d’emblée un contrat d’assurance vie. Mais attention ! Si la mécanique du crédit « in fine » est facile à comprendre, son maniement est très délicat. En effet, des simulations d’une grande technicité sont nécessaires pour s’assurer que vous serez gagnant à l’arrivée. Bref, qu’il vaut mieux mettre vos économies sur un contrat d’assurance vie associé à un crédit « in fine », plutôt qu’emprunter moins sur un crédit classique. Entrent en compte non seulement le niveau du taux d’intérêt qui vous est consenti (d’ailleurs très proche de celui d’un crédit classique), mais aussi votre situation fiscale, le montant de l’emprunt, l’estimation des loyers qui seront perçus… D’où la nécessité de s’adresser à des banques maîtrisant bien cette formule, comme la Caixabank, Woolwich, Abbey National, la BHE ou CDE-La Hénin.